Mês: junho 2022

Moradores que atrasam o condomínio são, certamente, a maior fonte de problemas e de processos que saem de um conjunto residencial.

Aqueles que não pagam sua parte no rateio coletivo não só abrem um buraco no caixa da administração como estão entre as principais causas de aumento nos valores dos condomínios: quando a inadimplência cresce, sobram menos pessoas para arcar com os custos comuns, e a conta de cada um sobe.

Se foi tentado um acordo, um parcelamento na dívida e nada deu certo, o condomínio acaba mesmo acionando a Justiça. Nesses casos, o Judiciário tradicionalmente dará o ganho de causa para o condomínio e impor o pagamento dos débitos, seja qual for o argumento para os atrasos.

Uma vez com a decisão judicial em mãos, há uma série de procedimentos que podem ser acionados caso o pagamento continue não sendo realizado, como a penhora de contas, penhora de bens do proprietário ou o envio do imóvel para leilão, até que o condomínio consiga levantar e receber o valor total que lhe é devido.

QUEM NÃO PAGA CONDOMÍNIO PODE PARTICIPAR DE UMA ASSEMBLÉIA, MAS NÃO PODE VOTAR?

Só pode participar e votar nas assembleias o condômino que esteja adimplente.

O inadimplente pode até participar das reuniões, mas não vai poder votar. Isso quem determina é o Código Civil.

CONDÔMINO “TUMULTUADOR DE ASSEMBLEIAS”

Quem, morando em condomínio, nunca se deparou com aquele condômino que adora tumultuar a assembleia de tal maneira, que acaba fazendo com que os moradores deixem de participar das assembleias.

Se o condômino tumultua uma assembleia e impede o prosseguimento da mesma, deverá o presidente da mesa aplicar o previsto nas normas internas, até mesmo com a aplicação de multa, afinal, a maioria das normas condominiais prevê a conduta que deve ser adotada tanto nas assembleias como principalmente no trato com funcionários e demais condôminos.

Agora, se a situação começar a se tornar insustentável, de modo a dificultar a convivência com os demais condôminos, o síndico ainda poderá valer-se do previsto no parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil, que preceitua:

“Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”

O valor da contribuição serve principalmente para manter todos os serviços que são destinados à manutenção das áreas comuns, incluindo serviço de segurança, limpeza, manutenção, elevadores, portões, todo esse sistema que permite que os condôminos convivam harmonicamente.

Além disso, os condomínios costumam estabelecer um fundo de reserva, que é uma maneira de destacar do orçamento uma reserva financeira para eventos extraordinários, emergenciais, ou mesmo para a constituição de obras que possam valorizar o condomínio.

Para o reajuste é realizada anualmente uma assembleia ordinária para a prestação de contas do síndico e deliberação desses reajustes.

QUAIS SÃO AS REGRAS E DEVERES EM UM CONDOMÍNIO?

Em primeiro lugar a lei vai ditar as regras básicas de convivência e de instituição do próprio condomínio. Em sequência temos a convenção de condomínio, que é aquilo que a gente pode chamar de nascimento do condomínio propriamente dito, seguido do regimento interno e as decisões tomadas em assembleia.

Todo esse arcabouço jurídico normativo vai regrar a conduta dos condôminos, assim como a sua convivência, direitos, deveres.

O Código Civil traz as regras básicas necessárias para que o condomínio possa funcionar adequadamente. A partir dessas regras básicas cada condomínio tem a liberdade de normatizar cada situação conforme lhe convier, desde que sejam respeitadas as condições legais.

Por exemplo, o síndico tem mandato de até dois anos. Essa limitação é prevista em lei, não pode haver uma convenção de condomínio que estabeleça um mandato superior a esse período.

Um dos deveres de todos os condôminos é não utilizar sua unidade ou partes comuns de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores ou os bons costumes.

Ou seja, todo condômino, independente do que esteja previsto nas convenções e regimentos internos, tem por obrigação zelar por esses itens.

Então, por exemplo, um som alto é passível de punição desde que previsto na sua convenção. O regimento interno precisa prever as condutas vedadas e as penalidades impostas.

O que o Código determina é apenas um limite para essas penalidades. Então aquele condômino que infringe qualquer disposição dessa natureza, o Código Civil limita a multa em até cinco vezes o valor da taxa condominial.

Em caso de reiteração dessa conduta, o Código também prevê a possibilidade de condenação em até 10 vezes o valor atribuído à contribuição condominial. Esse seria um limite. Agora isso tudo estamos falando da multa. O Código também permite a cobrança por eventuais perdas e danos oriundos daquele fato.

AO SÍNDICO CABE COBRAR MULTAS?

Com certeza. No momento em que ele tem o poder de zelar pela manutenção da ordem de um condomínio ele deve aplicar as sanções previstas na convenção e regimento interno.

O síndico também precisa zelar pelo pagamento das contribuições condominiais, as taxas, fundo de reserva, etc.

Uma vez que há uma inadimplência o síndico pode exigir do condômino inadimplente multa de 2% sobre o valor devido, correção monetária e juros legais de 1% ao mês. Essas sanções estão previstas em lei e o síndico tem por obrigação de sua função zelar pelo cumprimento dessas obrigações.

Não necessariamente tem salário. A lei não determina a exigibilidade de que ele tenha salário. O que ele precisa em realidade é prestar contas de todo volume financeiro que ele administra.

Agora, via de regra, as convenções estipulam uma isenção no pagamento de taxa condominial e algumas vezes até um valor pecuniário a título de remuneração pelo serviço que é prestado por aquele condômino.

Lembrando que a lei permite que o condomínio estabeleça ou eleja um síndico que não seja necessariamente condômino, pode ser um síndico administrador, que seja um síndico profissional e assim ele contrata uma empresa para prestar esse tipo de serviço administração de condomínios. Aí, nesse caso, evidentemente que essa empresa vai ser remunerada para isso.

Vazamentos e infiltrações que vêm de outro lugar que não da sua própria casa são um problema recorrente entre aqueles que dividem paredes acima ou ao lado com outras pessoas.

Os reais problemas começam, porém, quando o responsável por aquela mancha molhada na parede alheia –que pode ser um vizinho ou mesmo o condomínio, no caso de o problema estar na rede geral– resiste em fazer o conserto ou até a investigação para encontrar a origem do vazamento.

Nesses casos, muitos acabam optando por buscar a ajuda oficial. Quando os casos chegam à Justiça, a prática é que o juiz solicite a realização de uma perícia para localizar o vazamento, detectar os culpados e emitir a sentença determinando que os responsáveis façam o reparo.

É uma ação em que o culpado sempre perde, e vai acabar saindo mais caro para ele resistir e esperar chegar ao Judiciário do que simplesmente fazer o conserto. Ele vai ser obrigado a fazer o reparo e ainda arcar com as custas do processo.

O advento da pandemia do novo coronavírus, como cediço, importou na necessidade de serem adotadas, em curto espaço de tempo, diversas medidas restritivas de caráter sanitário, muitas delas decorrentes de protocolos estabelecidos e determinados por normas e diretrizes governamentais e que não tardaram a ser aplicadas, ainda que por via reflexa, aos espaços e áreas comuns, tanto as de convivência como as de lazer ou entretenimento, no âmbito dos condomínios.

Contudo, passados os primeiros e trágicos dias de chegada da pandemia ao Brasil, estudos sinalizam, tal como vem ocorrendo em cidades europeias, mesmo dos países mais atingidos pela doença como Itália, Espanha e Reino Unido, que a partir do estabelecimento de um achatamento da curva, em meio à formação de um platô, os casos de contaminação, internação e de óbitos em relação ao vírus, tendem a contemplar a efetivação de uma curva descendente de casos, permitindo aos dirigentes públicos estabelecer o afrouxamento das medidas de caráter restritivo, dentro de um planejamento permeado por etapas ou fases de flexibilização das medidas de restrição sanitária.

Assim e, da mesma forma como ocorre com a gestão pública dos estados e dos municípios, os condomínios, que não deixam de ser verdadeiros microcosmos integrantes do cenário urbanístico das cidades, precisam estabelecer planos de flexibilização objetivando a reabertura gradual das áreas comuns.

Nesse compasso e nessa tarefa, os síndicos devem atentar para questões fundamentais. A primeira delas diz respeito à particularidade e singularidade de cada condomínio, valendo dizer que nenhuma estrutura condominial é idêntica à outra, mesmo porque uma coisa é falar na abertura de um condomínio residencial, outra coisa é discutir a reabertura de um condomínio empresarial, e coisa diversa é tratar do planejamento da reabertura de atividades em condomínios multimodais ou especiais.

Ademais, seja qual for a modalidade condominial, deve o síndico, amparado pelo colegiado consultivo, acompanhar o cenário que permeia o entorno do condomínio, em especial, quais as políticas públicas que estão sendo adotadas em termos de reabertura de atividades na localidade e na região em que o mesmo se situa, para que se possa implementar os primeiros passos na direção de um processo de flexibilização das medidas de acesso às áreas comuns.

Não há por outro lado se comparar, com absoluta identidade, o que significa para a economia do país a reabertura do comércio, com a reabertura das áreas comuns de um condomínio, vez que estas sequer se aproximam da moldura de essencialidade própria das atividades que são responsáveis por empregos diretos e indiretos e pelo sustento de milhares de famílias, valendo dizer que a cautela na reabertura de piscinas, de salões de festas ou de playgrounds poderá e deverá ser precedida de estudos e quiçá de pareceres de especialistas, mesmo os da área médica, tudo e para o fim de garantir a segurança da coletividade condominial e, por via de consequência, da própria gestão do síndico.

Outro ponto a ser considerado é o de que, ainda que em dado momento se possa deliberar pela reabertura das áreas comuns condominiais, não se pode olvidar de que tal processo haverá de ser imprescindivelmente acompanhado de novos e sequenciais protocolos, os quais deverão importar na determinação de comportamentos caracterizados pelo distanciamento social, pelo uso de máscaras de proteção e de álcool em gel, dentre outras medidas correlatas, tudo dentro da particularidade e especificidade de cada tipo e modalidade de condomínio, e também das características que permeiam o público que o ocupa¹.

Recomenda-se, portanto, como asseverado anteriormente, a implementação de um conjunto de ações planejadas e desenhadas em meio a um cauteloso cronograma de medidas de flexibilização, da mesma forma como as cidades e estados já tem estabelecido, o qual, à guisa de exemplificação, pode ser assim delineado:

Destarte e em meio a esse processo de reabertura das áreas comuns do condomínio realizado no tempo, deve o síndico permanecer atento às diretrizes governamentais que tangenciam a localidade onde se encontra a unidade condominial, não olvidando que, mesmo diante da reabertura das áreas comuns, algumas restrições e cuidados especiais haverão de ser adotados, fiscalizados e cobrados, até porque, até que se tenha uma vacina para o novo coronavírus, a ameaça real de contaminação persistirá presente, sendo certo que localidades diversas poderão receber orientações sanitárias distintas, no que os condomínios deverão acompanhá-las, com cautela e exatidão.

Nessa esteira e, a despeito da necessidade de ser definido um cronograma de fases de reabertura das áreas comuns dos condomínios, outas medidas adicionais, dentro daquilo que se tem convencionado denominar de “o novo normal”, deverão seguir sendo realizadas cotidianamente e com intenso acompanhamento e supervisão.

Com isso estamos a dizer, por exemplo, que mesmo que se venha a abrir as quadras esportivas, deve-se evitar a cessão de objetos de uso compartilhado, tais como bolas ou redes, deve continuar havendo redobrada intensificação dos protocolos de higienização de playgrounds, do salão de festas e das academias, o uso de máscaras deverá seguir sendo exigido nessas mesmas áreas de uso coletivo, deverão ser adotados protocolos especiais de agendamento das áreas comuns com limitação de acesso de pessoas, mormente autorizado com exclusividade a unidades familiares e, mesmo assim, com número restrito de acesso.

Da mesma forma, deverá se continuar prestigiando o emprego corrente de ferramentas tecnológicas virtuais para todas as ações de comunicação, e conquanto se possa em algum momento reiniciar o procedimento de realização das assembleias presenciais, o quanto possível, se deve conferir precedência e prioridade às reuniões assembleares ditas virtuais, assim como as obras e reparos em unidades autônomas possam em algum momento retornar à atividade, mesmo diante dessa retomada, deverá haver da parte do síndico, objetivo e devido acompanhamento para que tais empreitadas se permitam fazer somente a partir de agendamentos formais prévios, onde se deverá prestigiar, e de forma isonômica, as obras necessárias e úteis, deixando as de caráter voluptuário para um segundo plano.

Espera-se assim, sopesar os direitos postos em confronto, de um lado, o de propriedade, do qual se deflui o direito de gozo e de fruição do bem e de outro, o direito à saúde coletiva, sendo o nosso entendimento que, em face do impasse gerado pela colisão destes direitos fundamentais, nos parece mais relevante, em particular, diante da iniludível constatação da existência e permanência de uma grave pandemia de escala mundial e sem precedente nessas últimas décadas, ao menos em nosso país, prestigiar a necessidade de se perseguir, com a mais absoluta prioridade, a proteção da vida e a tutela da incolumidade coletiva, vez que estes últimos direitos fundamentais se encontram mais conectados, nesse momento especial e de profunda preocupação que nos acompanha diariamente, com o princípio constitucional da dignidade da pessoa humana, preceito axiologicamente superior ao direito fundamental de propriedade privada.

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